La dación en pago es una solución jurídica cada vez más demandada por los deudores hipotecarios en situación de insolvencia. Consiste en entregar la vivienda a la entidad financiera a cambio de la extinción total de la deuda pendiente, incluyendo intereses y costas, salvo que se pacte lo contrario.
Aunque la figura de la dación en pago tiene fundamento en el artículo 1175 del Código Civil, su regulación práctica y las condiciones de aceptación por parte de los bancos se encuentran principalmente en el Real Decreto-ley 6/2012, que aprueba el Código de Buenas Prácticas Bancarias (CBP).
En este artículo analizamos en detalle:
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Qué es la dación en pago y su marco legal.
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Los requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas.
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Los criterios que emplean los bancos para aceptarla.
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Consejos jurídicos para negociar con éxito.
1. Marco legal de la dación en pago
El Código de Buenas Prácticas fue aprobado por el RDL 6/2012, de 9 de marzo, posteriormente modificado por el RDL 1/2015 y otras reformas. Es un mecanismo voluntario para las entidades bancarias, pero obligatorio para aquellas que se adhieren.
La finalidad del CBP es ofrecer soluciones a deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, estableciendo tres fases de actuación:
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Reestructuración de la deuda hipotecaria.
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Quita parcial de la deuda si la reestructuración es insuficiente.
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Dación en pago como último recurso.
Esto significa que la dación en pago no es un derecho automático: el deudor debe cumplir los requisitos exigidos y demostrar que no existen otras alternativas viables.
2. Requisitos legales para acceder a la dación en pago (CBP)
Para solicitar la dación en pago en el marco del Código de Buenas Prácticas, deben cumplirse todos los requisitos que establece el artículo 3 del RDL 6/2012:
a) Vivienda habitual
La hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual del deudor y su familia. Si se trata de segundas residencias, locales o inversiones, el banco no está obligado a aceptarla.
b) Límite de precio de adquisición
El precio de compra de la vivienda no puede superar determinados límites según el municipio:
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Hasta 300.000 € en municipios de más de 1 millón de habitantes.
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Hasta 250.000 € en municipios de 500.000 a 1 millón de habitantes.
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Hasta 200.000 € en municipios de 100.000 a 500.000 habitantes.
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Hasta 180.000 € en municipios de menos de 100.000 habitantes.
(Importes actualizados tras las reformas del RDL 1/2015).
c) Límite de ingresos de la unidad familiar
Los ingresos del conjunto de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM (aprox. ~25.200 € anuales en 2025).
En casos de discapacidad o dependencia, este límite puede ampliarse a 4 o 5 veces el IPREM.
d) Situación de especial vulnerabilidad
La unidad familiar debe encontrarse en alguno de los supuestos de vulnerabilidad recogidos en la ley, por ejemplo:
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Familias numerosas.
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Familias monoparentales con dos o más hijos.
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Personas con discapacidad superior al 33 %.
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Familias con menores de tres años.
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Víctimas de violencia de género.
e) Falta de otros bienes suficientes
El deudor no debe disponer de otros bienes o derechos que le permitan afrontar la deuda.
f) Buena fe en el cumplimiento
El solicitante debe haber actuado de buena fe y no haber rechazado ofertas laborales adecuadas.
3. Criterios de los bancos para aceptar la dación en pago
Aunque el banco esté adherido al CBP, la aceptación de la dación en pago no es automática. Las entidades valoran factores como:
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Viabilidad económica de la operación: si el valor del inmueble cubre gran parte de la deuda, la aceptación es más probable.
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Ausencia de cargas previas: si existen embargos anteriores o deudas con otros acreedores, la entidad suele rechazar la operación.
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Historial del cliente: se analiza la relación previa, el cumplimiento de pagos y la disposición a negociar.
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Negociación previa de reestructuración: la dación en pago se concede generalmente solo cuando fracasan los intentos de refinanciación.
4. Consecuencias jurídicas de la dación en pago
Una vez formalizada mediante escritura pública ante notario:
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Extingue totalmente la deuda hipotecaria y sus accesorios (intereses, costas, comisiones).
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Permite solicitar, en algunos casos, un alquiler social en la misma vivienda durante un máximo de dos años, con una renta reducida.
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Supone la cancelación registral de la hipoteca y el cierre del procedimiento judicial, si lo hubiera.
5. Recomendaciones jurídicas para negociar con el banco
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Comprobar si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas (consulta actualizada en la web del Banco de España).
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Preparar toda la documentación: ingresos, cargas, escrituras, certificados de empadronamiento, etc.
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Solicitar primero la reestructuración de la deuda: es requisito previo en la mayoría de los casos.
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Negociar con apoyo profesional: un abogado especializado en derecho bancario puede aumentar notablemente las probabilidades de éxito.
Conclusión
La dación en pago es una herramienta eficaz para cancelar la deuda hipotecaria y evitar la ejecución, pero su aplicación está condicionada al cumplimiento estricto de los requisitos legales y a la política interna de cada entidad bancaria.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias es la vía más sólida para conseguirla, siempre que el deudor se encuentre en situación de especial vulnerabilidad y la vivienda cumpla los requisitos exigidos.
En estos procesos, el asesoramiento jurídico especializado es clave para analizar la viabilidad, preparar la documentación y negociar con la entidad financiera.