Una persona que ha dejado de pagar el alquiler de su vivienda puede acumular en pocos meses una deuda considerable. A las rentas impagadas se añaden con frecuencia facturas pendientes de electricidad, agua, gas, internet y otros suministros y, en algunos casos, finalmente se inicia un procedimiento de desahucio por falta de pago.
Cuando esa persona carece de patrimonio suficiente y además tiene préstamos, tarjetas, créditos u otras deudas, surge una pregunta muy habitual:
¿Pueden cancelarse las deudas de alquiler y suministros mediante la Ley de Segunda Oportunidad?
Con carácter general, la respuesta es sí.
Las rentas de alquiler impagadas y las deudas ordinarias derivadas de suministros no aparecen entre las categorías que el Texto Refundido de la Ley Concursal declara expresamente no exonerables.
Esto significa que, si se cumplen los requisitos para acceder a la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), estas deudas pueden quedar extinguidas, incluso cuando previamente haya existido un procedimiento judicial de desahucio.
¿Las rentas de un alquiler de vivienda son exonerables?
La actual regulación de la Segunda Oportunidad parte de una regla general muy importante.
El artículo 489 del Texto Refundido de la Ley Concursal dispone que la exoneración se extiende, en principio, a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo aquellas que la propia ley excluye expresamente.
Entre las excepciones encontramos determinadas deudas por alimentos, responsabilidades civiles, determinadas deudas salariales, ciertos créditos públicos, multas y sanciones administrativas muy graves, algunas costas vinculadas al propio procedimiento de exoneración y las deudas cubiertas por garantía real dentro de determinados límites.
Sin embargo, las rentas derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda no se encuentran incluidas, como categoría general, entre esas excepciones.
Por tanto, una deuda por varios meses de alquiler puede, con carácter general, quedar incluida dentro de la exoneración.
Por ejemplo, una persona que adeude:
- 6.000 euros de alquiler;
- 3.000 euros de tarjetas de crédito;
- 12.000 euros de préstamos personales;
- y 1.500 euros de suministros;
podría incluir esas obligaciones dentro de su procedimiento concursal y solicitar posteriormente su exoneración si reúne los requisitos establecidos por la legislación concursal.
¿Qué ocurre si ya ha existido un desahucio por falta de pago?
El hecho de que el propietario haya presentado una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas no convierte por sí solo esas cantidades en deudas no exonerables.
Esta distinción es fundamental.
La deuda continúa teniendo su origen en el contrato de arrendamiento. Que posteriormente haya existido una sentencia, decreto o resolución judicial reconociendo la deuda no modifica automáticamente su naturaleza.
Por ello, las rentas reclamadas judicialmente pueden seguir siendo susceptibles de exoneración.
Esto puede resultar especialmente relevante cuando existe una sentencia que condena al inquilino a abandonar la vivienda y a satisfacer determinadas cantidades al propietario.
Una cosa es recuperar la posesión de la vivienda mediante el desahucio y otra distinta determinar si el antiguo arrendatario continuará obligado indefinidamente a pagar la deuda económica pendiente.
Si posteriormente obtiene la exoneración del pasivo insatisfecho, las deudas afectadas por esa exoneración dejan de poder ser reclamadas al deudor.
El artículo 490 TRLC establece que los acreedores cuyos créditos se hayan extinguido como consecuencia de la exoneración ya no pueden ejercitar acciones frente al deudor para conseguir su cobro, sin perjuicio de los supuestos legales de revocación.
¿Y si el propietario ya tiene una sentencia contra el inquilino?
También puede existir exoneración.
Uno de los errores frecuentes consiste en creer que una deuda reconocida por sentencia ya no puede cancelarse mediante la Segunda Oportunidad.
No es así con carácter general.
El hecho de que exista una resolución judicial firme reconociendo una deuda contractual no transforma automáticamente el crédito en una deuda inexonerable.
Por tanto, si un propietario dispone de una sentencia que reconoce, por ejemplo, 8.000 euros de rentas impagadas, esa deuda puede quedar afectada posteriormente por la exoneración si concurren los requisitos legales.
Lo determinante no es simplemente que exista una sentencia, sino la naturaleza del crédito y si se encuentra o no entre las excepciones previstas por la legislación concursal.
¿Qué sucede con las costas del procedimiento de desahucio?
Aquí conviene introducir un matiz.
El artículo 489 TRLC excluye expresamente de la exoneración las costas y gastos judiciales derivados de la tramitación de la propia solicitud de exoneración.
La norma no establece, sin embargo, una exclusión general de todas las costas judiciales que pueda tener el deudor como consecuencia de procedimientos anteriores.
Por ello, unas costas derivadas de un procedimiento previo de desahucio no deben confundirse automáticamente con las costas específicamente excluidas por el artículo 489.1.7.º TRLC.
En cada caso deberá analizarse el origen concreto del crédito, la resolución que lo reconoce y su clasificación concursal.
¿Las deudas de luz, agua y gas también pueden cancelarse?
Con carácter general, sí.
Las deudas derivadas de contratos ordinarios de suministro de:
- electricidad;
- agua;
- gas;
- telefonía;
- internet;
no aparecen tampoco dentro del catálogo general de créditos inexonerables del artículo 489 TRLC.
Por tanto, las facturas anteriores al procedimiento concursal que hayan quedado impagadas pueden quedar afectadas por la exoneración.
Esto es especialmente habitual en situaciones de sobreendeudamiento familiar.
Una persona que pierde su trabajo o experimenta una reducción importante de ingresos puede empezar dejando de pagar préstamos o tarjetas y terminar acumulando también rentas y recibos domésticos.
La Segunda Oportunidad pretende precisamente permitir que una persona física de buena fe pueda superar una situación de insolvencia que ya resulta económicamente insostenible.
¿Qué ocurre si los suministros estaban a nombre del propietario?
También es posible que el contrato de electricidad, agua o gas continúe formalmente a nombre del arrendador y que el contrato de arrendamiento obligue al inquilino a reembolsar esos consumos.
En ese supuesto, puede existir un crédito del propietario frente al arrendatario por los suministros que aquel haya pagado por cuenta del inquilino.
En principio, continuará tratándose de una obligación económica de naturaleza contractual susceptible de quedar incluida en la exoneración, salvo que concurriese alguna circunstancia excepcional.
¿Y las cantidades debidas después de abandonar la vivienda?
Es frecuente que en la demanda de desahucio se reclamen tanto las rentas vencidas como aquellas cantidades que continúen devengándose hasta la recuperación efectiva de la vivienda por el propietario.
Estas cantidades deben ser examinadas atendiendo a su fecha de nacimiento y a la situación concursal del deudor.
No obstante, el mero hecho de que procedan de una ocupación anterior de la vivienda o que hayan sido determinadas judicialmente no convierte automáticamente el crédito en inexonerable.
¿Puede el juez impedir excepcionalmente la cancelación de la deuda del arrendador?
Existe una excepción poco conocida.
El artículo 489.2 TRLC permite al juez declarar excepcionalmente que determinadas deudas que no están incluidas expresamente entre las categorías inexonerables queden total o parcialmente fuera de la exoneración cuando ello resulte necesario para evitar la insolvencia del propio acreedor.
Esta excepción puede adquirir especial interés cuando el acreedor no es una gran sociedad inmobiliaria sino, por ejemplo, un pequeño propietario cuya situación económica pueda quedar gravemente comprometida.
Ahora bien, se trata de una previsión excepcional y no significa que cualquier propietario pueda impedir automáticamente la exoneración de las rentas.
Será necesario analizar las circunstancias concretas.
La Segunda Oportunidad no impide el desahucio
También es importante diferenciar dos cuestiones.
La exoneración afecta a la obligación económica de pagar determinadas deudas, pero no significa que una persona pueda permanecer indefinidamente en una vivienda sin satisfacer la renta.
Un procedimiento de Segunda Oportunidad no debe confundirse con un derecho a continuar ocupando gratuitamente el inmueble.
Por tanto, el propietario puede ejercitar las acciones legalmente procedentes para recuperar la posesión de su vivienda y, paralelamente, la deuda económica acumulada deberá recibir el tratamiento correspondiente dentro del procedimiento concursal.
Ejemplo práctico: alquiler, suministros, préstamos y tarjetas
Imaginemos una persona que, después de perder su empleo, acumula las siguientes deudas:
Alquiler pendiente: 9.000 euros.
Electricidad y gas: 1.400 euros.
Agua: 450 euros.
Préstamo personal: 18.000 euros.
Tarjetas de crédito: 7.500 euros.
Microcréditos: 4.000 euros.
La deuda total asciende aproximadamente a 40.350 euros.
Además, el propietario ha conseguido una sentencia de desahucio y de reclamación de las rentas pendientes.
Que exista esa sentencia no significa por sí mismo que los 9.000 euros del alquiler deban sobrevivir a la Segunda Oportunidad.
Las rentas, los suministros, los préstamos, las tarjetas y los microcréditos son, en principio, deudas susceptibles de quedar afectadas por la exoneración, siempre que el deudor cumpla los requisitos establecidos por la normativa concursal.
¿Qué requisitos debe cumplir el inquilino para cancelar estas deudas?
No basta con tener deudas.
El artículo 486 TRLC permite solicitar la exoneración al deudor persona natural, empresario o no empresario, cuando reúne los requisitos legales y puede ser considerado deudor de buena fe.
Actualmente existen fundamentalmente dos vías:
Exoneración mediante plan de pagos, que permite en determinadas circunstancias conservar bienes y asumir un plan durante el periodo establecido legalmente.
Exoneración con liquidación, cuando se produce la liquidación de la masa activa o el concurso concluye por insuficiencia de bienes para atender los créditos contra la masa.
Además, el comportamiento previo del deudor resulta importante.
La ley permite denegar la exoneración, entre otros supuestos, cuando se haya aportado información falsa o engañosa o exista un comportamiento temerario o negligente al contraer las deudas o cumplir las obligaciones.
Por ello, cada expediente debe analizarse individualmente.
¿Qué pasa si otra persona también firmó el alquiler?
Este punto es especialmente importante.
La exoneración conseguida por una persona no libera automáticamente a otros codeudores, fiadores o avalistas.
El artículo 492 TRLC establece que la exoneración no perjudica, como regla general, los derechos del acreedor frente a quienes estuviesen obligados solidariamente con el deudor o frente a sus fiadores y avalistas.
Por ejemplo, si dos personas aparecen como arrendatarias solidarias y únicamente una de ellas obtiene la Segunda Oportunidad, deberá analizarse la posición de la otra persona porque el propietario puede conservar acciones frente a ella.
¿Puedo salir de los ficheros de morosos después de la exoneración?
La legislación concursal regula también expresamente esta cuestión.
La resolución que concede la exoneración debe incorporar un mandamiento dirigido a los acreedores afectados para que comuniquen la exoneración a los sistemas de información crediticia en los que previamente hubieran comunicado el impago.
El propio deudor también puede solicitar testimonio de la resolución para requerir directamente la actualización de estos registros.
Este efecto es especialmente importante para quien aparece en ficheros de solvencia por alquileres, créditos o facturas impagadas.
Abogado de Segunda Oportunidad en Alicante: deudas de alquiler y suministros
Tener una deuda importante derivada del alquiler de una vivienda no impide por sí mismo acceder a la Ley de Segunda Oportunidad.
Tampoco impide la exoneración el hecho de haber sufrido previamente un procedimiento de desahucio por falta de pago o que exista una sentencia condenando al pago de las rentas.
Como regla general, las deudas procedentes de alquileres, suministros, préstamos personales, tarjetas y créditos al consumo pueden quedar incluidas en la exoneración si el deudor reúne los requisitos establecidos por el Texto Refundido de la Ley Concursal.
La situación debe estudiarse de forma individualizada, especialmente cuando existe un procedimiento judicial previo, varios arrendatarios, fiadores, deudas posteriores al concurso o circunstancias que puedan afectar a la buena fe del deudor.
Si tiene deudas de alquiler, facturas de suministros, préstamos o tarjetas que ya no puede pagar, un abogado especializado en Segunda Oportunidad puede analizar si esas cantidades pueden quedar incluidas en un procedimiento concursal y solicitar su exoneración.