La regulación de los alquileres de vivienda y de la prórroga del alquiler ha vuelto a cambiar en apenas unos días.
A finales de septiembre de 2026 el Gobierno aprobó los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, que pretendían modificar de forma muy relevante la duración y las prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Entre otras medidas, se planteaba ampliar la permanencia de los inquilinos y establecer nuevas prórrogas extraordinarias.
Sin embargo, ambos Reales Decretos-ley fueron derogados por el Congreso de los Diputados el 2 de octubre de 2026.
Esto plantea una pregunta inmediata para propietarios e inquilinos:
¿Cómo quedan ahora la prórroga de los contratos de alquiler y cuándo puede un inquilino permanecer en la vivienda aunque el contrato haya llegado a su fecha de vencimiento?
La respuesta exige volver al régimen actualmente vigente de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los nuevos Reales Decretos de vivienda de septiembre de 2026 ya no están vigentes
El Real Decreto-ley 26/2026 pretendía introducir, entre otras medidas, una nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler.
Por su parte, el Real Decreto-ley 27/2026 pretendía modificar de forma todavía más profunda el artículo 10 de la LAU, sustituyendo en determinados casos las actuales prórrogas anuales por periodos mucho más largos.
Estas reformas llegaron a publicarse en el BOE, pero el Congreso acordó posteriormente su derogación el 2 de octubre de 2026.
Por ello, no puede darse por supuesto que las nuevas reglas anunciadas durante esos días continúen aplicándose.
En la práctica, propietarios e inquilinos deben volver a analizar sus contratos conforme a la regulación ordinaria de la LAU actualmente vigente.
Primera regla: el alquiler dura al menos cinco años si el propietario es persona física
El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece actualmente que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato.
Sin embargo, cuando la duración pactada sea inferior a cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar esos cinco años cuando el arrendador es una persona física.
Por ejemplo:
Un propietario firma el 1 de enero de 2024 un contrato de alquiler de vivienda por un año.
Aunque formalmente el contrato diga que dura doce meses, el propietario no puede exigir automáticamente que el inquilino abandone la vivienda el 1 de enero de 2025.
El contrato podrá ir prorrogándose hasta alcanzar los cinco años legalmente protegidos.
Esta prórroga es obligatoria para el arrendador, pero no necesariamente para el inquilino, que puede manifestar su voluntad de no continuar respetando los plazos legales.
Si el propietario es una empresa, el plazo mínimo es de siete años
Cuando el arrendador es una persona jurídica, la protección temporal es todavía mayor.
El periodo mínimo obligatorio pasa de cinco a siete años.
Por tanto, una sociedad mercantil, fondo, empresa patrimonial u otra persona jurídica que arriende una vivienda habitual debe tener presente que un contrato inicialmente firmado por un periodo inferior puede mantenerse legalmente hasta alcanzar siete años.
La LAU establece expresamente esta diferencia entre arrendadores personas físicas y jurídicas.
¿Qué sucede cuando terminan los cinco o siete años?
Aquí entra en juego el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una vez alcanzados:
- los cinco años, cuando el arrendador es persona física;
- o los siete años, cuando es persona jurídica;
el contrato no necesariamente termina.
Si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
Por tanto, en muchos contratos firmados bajo el régimen actual podemos encontrarnos en la práctica con una duración de:
5 + 3 años, si el propietario es persona física.
O:
7 + 3 años, si el propietario es persona jurídica.
El preaviso del propietario es fundamental
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que basta con que llegue la fecha indicada en el contrato.
No siempre es así.
Cuando ha transcurrido el periodo mínimo de cinco o siete años, el arrendador que no quiera continuar debe comunicar su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses.
El arrendatario, por su parte, debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación si quiere evitar que opere la prórroga prevista en el artículo 10.1 LAU.
Esto significa que un burofax remitido fuera de plazo puede tener consecuencias importantes.
Si el propietario comunica la finalización demasiado tarde, puede producirse una nueva prórroga anual.
Por ello, antes de iniciar un procedimiento por expiración del plazo contractual conviene comprobar cuidadosamente:
la fecha del contrato, el régimen jurídico aplicable, quién es el arrendador, cuánto tiempo ha transcurrido y cuándo se remitió exactamente la comunicación de no renovación.
¿Puede el inquilino pedir una prórroga extraordinaria adicional?
Sí.
La derogación de los recientes Reales Decretos-ley no significa que hayan desaparecido todas las prórrogas extraordinarias.
El artículo 10.2 LAU mantiene una protección específica para determinados inquilinos en situación de vulnerabilidad.
Cuando finaliza el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9 o la prórroga del artículo 10.1, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año.
Para ello debe acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los servicios sociales.
Pero existe un requisito adicional importante:
esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el propietario cuando éste tenga la condición legal de gran tenedor de vivienda, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato.
Por tanto, no basta con alegar vulnerabilidad.
Deben examinarse conjuntamente la situación del arrendatario y la condición del propietario.
Prórroga extraordinaria de hasta tres años en zonas tensionadas
Existe además otra prórroga especialmente relevante introducida por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
El artículo 10.3 LAU establece que, cuando la vivienda se encuentre dentro de una zona de mercado residencial tensionado oficialmente declarada, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por anualidades, hasta un máximo de tres años adicionales.
Durante esa prórroga continúan aplicándose, con carácter general, los términos y condiciones del contrato existente.
En determinados supuestos el propietario está obligado a aceptar esa continuación.
Existen, sin embargo, excepciones, entre ellas que las partes hayan alcanzado otro acuerdo, que se firme un nuevo contrato dentro de los límites legales aplicables o que el propietario haya comunicado correctamente la necesidad de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares.
Es fundamental advertir que esta prórroga solo opera cuando la vivienda está situada en una zona oficialmente declarada como mercado residencial tensionado.
No basta con que los alquileres de una ciudad sean elevados o que exista dificultad para encontrar vivienda.
Debe existir una declaración administrativa formal conforme a la Ley de Vivienda.
¿Qué sucede en Alicante?
Esta cuestión tiene especial importancia en Alicante.
Actualmente no puede equipararse el hecho de que exista una fuerte presión sobre el mercado del alquiler con la existencia jurídica de una zona de mercado residencial tensionado.
La declaración requiere el procedimiento previsto en la Ley de Vivienda.
Por ello, en un contrato situado en Alicante debe comprobarse si existe efectivamente esa declaración antes de intentar aplicar la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU.
En ausencia de una declaración formal de zona tensionada, esa prórroga específica no puede aplicarse simplemente porque el precio de los alquileres haya aumentado.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de los cinco años?
Existe otra excepción importante.
El artículo 9.3 LAU permite, cumpliéndose los requisitos legales, que el arrendador persona física pueda recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente:
- para sí mismo;
- para familiares en primer grado de consanguinidad o adopción;
- o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta posibilidad exige analizar cuidadosamente el contrato y el cumplimiento de los requisitos legales.
No basta con alegar genéricamente que “el propietario necesita la vivienda”.
La necesidad debe ser real y la comunicación debe realizarse correctamente.
¿Qué ocurre después de agotarse todas las prórrogas?
Una vez agotado el periodo obligatorio de cinco o siete años y, en su caso, las tres anualidades del artículo 10, pueden producirse distintas situaciones.
Si se ha comunicado correctamente la voluntad de finalizar el contrato, el arrendatario deberá entregar la vivienda cuando corresponda.
Si permanece sin título suficiente, el propietario podrá estudiar el ejercicio de una acción judicial para recuperar la posesión.
Sin embargo, si el propietario permite que el inquilino siga utilizando la vivienda y cobrando la renta después de extinguirse el contrato, puede aparecer la denominada tácita reconducción, regulada fundamentalmente por el Código Civil.
La tácita reconducción no debe confundirse con las prórrogas de la LAU.
Se trata de una nueva relación arrendaticia nacida del comportamiento de ambas partes, cuya duración puede depender de cómo estuviera fijada la renta.
¿Cómo quedan entonces las prórrogas después de la derogación de los decretos?
A fecha de octubre de 2026, podemos resumir el régimen general de los contratos sujetos a la regulación actualmente vigente de la siguiente manera:
Primera fase: duración mínima de cinco años si el propietario es persona física o siete años si es persona jurídica.
Segunda fase: si no existe preaviso válido, prórrogas anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
Tercera posibilidad: prórroga extraordinaria de hasta un año para determinados arrendatarios vulnerables cuando el propietario sea gran tenedor.
Cuarta posibilidad: prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de tres años cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y se cumplan los requisitos legales.
Además, pueden existir situaciones posteriores de tácita reconducción que deben estudiarse separadamente.
Cuidado antes de presentar un desahucio por expiración del contrato
Desde la perspectiva del propietario, uno de los mayores riesgos consiste en presentar una demanda de desahucio pensando que el contrato ha terminado cuando todavía existe una prórroga legal.
Un error en las fechas o en el plazo de preaviso puede conducir a la desestimación de la demanda.
Por ello resulta conveniente comprobar antes de iniciar acciones judiciales:
la fecha exacta de celebración del contrato;
si el arrendador es persona física o jurídica;
el régimen legal vigente cuando se firmó;
si han transcurrido cinco o siete años;
si ya se han consumido las prórrogas adicionales;
si se remitió el burofax dentro del plazo correspondiente;
si el arrendatario ha alegado vulnerabilidad;
y si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Abogado especialista en alquileres y desahucios en Alicante
La sucesión de reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace que determinar la verdadera fecha de finalización de un contrato de alquiler sea cada vez más complejo.
Que en el contrato figure una fecha determinada no significa necesariamente que el propietario pueda recuperar la vivienda ese día.
Antes de enviar un burofax, rechazar una prórroga o presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo, resulta recomendable revisar el contrato y reconstruir correctamente todas las fechas.
En nuestro despacho en Alicante asesoramos tanto a propietarios como a arrendatarios en procedimientos relacionados con finalización de contratos, prórrogas del alquiler, impago de rentas, desahucios, recuperación de viviendas y aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Un análisis preventivo del contrato puede evitar meses de procedimiento judicial y una posible desestimación de la demanda.